Votre capacité d'emprunt dépend de trois verrous, qui doivent s'ouvrir tous les trois en même temps : le taux d'effort (vos mensualités plafonnées à 35 % de vos revenus), le taux d'usure (le plafond légal du coût total du crédit) et le reste à vivre (ce qu'il vous reste une fois vos charges payées — sans barème officiel, chaque banque fixe le sien). Passez les trois, et le dossier avance. Butez sur un seul, et le montant s'ajuste — parfois sans qu'on vous explique vraiment pourquoi.
Vous avez sans doute déjà fait le calcul sur un coin de table : votre salaire, vos charges, le prix du bien qui vous plaît. Et pourtant, la réponse de la banque ne tombe jamais tout à fait comme prévu — voici pourquoi.
Faisons-les tourner un par un.
Premier verrou : le taux d'effort, la règle des 35 %
C'est le plus connu, et le plus simple à retenir : vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus. Pas 35 % du crédit seul — 35 % en intégrant le coût de l'assurance, qui pèse plus qu'on ne le pense dans le calcul.
Ce n'est pas une habitude de banquier prudent, c'est une règle écrite noir sur blanc par le Haut Conseil de stabilité financière (décision D-HCSF-2021-7). Elle s'accompagne d'une deuxième limite, sur la durée : 25 ans maximum. Cette durée peut monter à 27 ans, mais seulement dans deux cas précis : un logement neuf ou en construction, ou des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération — l'idée étant de laisser un peu de souffle le temps que le bien devienne habitable.
Une précision qui a son importance : cette règle n'a pas bougé en 2026. Le Haut Conseil l'a réexaminée en mars, puis en juin, et l'a maintenue telle quelle les deux fois. Une proposition de loi avait bien cherché à la remplacer par un autre critère au printemps dernier ; elle a été retirée avant d'aboutir. Autrement dit, ce verrou n'est pas près de s'assouplir : mieux vaut construire son projet avec, plutôt qu'en attendant qu'il change.
À noter tout de même : les banques disposent d'une petite marge de manœuvre pour sortir du cadre sur une partie de leurs dossiers, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Cette marge existe, mais elle reste modeste et s'utilise au cas par cas — elle ne se demande pas, elle s'obtient sur la qualité d'un dossier.
Deuxième verrou : le taux d'usure, le plafond que personne ne peut dépasser
Le deuxième verrou est plus discret, mais tout aussi contraignant : le taux d'usure. C'est le taux maximal, tout compris (intérêts, assurance, frais de dossier — l'ensemble de ce qu'on appelle le TAEG), qu'une banque a le droit de vous appliquer. Au-delà, le prêt est tout simplement interdit par la loi, quel que soit votre profil.
Ce plafond est fixé par la Banque de France chaque trimestre. Ceux qui s'appliquent jusqu'au 30 septembre 2026 sont les suivants :
- moins de 10 ans : 4,07 %
- de 10 à moins de 20 ans : 4,57 %
- 20 ans et plus : 5,29 %
Ce plafond a un effet concret que l'on sous-estime souvent : comme l'assurance emprunteur entre dans le calcul, un contrat d'assurance trop cher peut, à lui seul, faire franchir le seuil et bloquer un dossier qui, sur le crédit seul, passait sans problème. À l'inverse, une assurance mieux négociée peut suffire à faire repasser un dossier sous la barre. C'est un point que l'on regarde de très près lors du montage d'un dossier.
Un dernier repère utile : ces seuils sont revus tous les trimestres. Ceux du quatrième trimestre 2026 seront publiés fin septembre — nous les suivrons à ce moment-là.
Troisième verrou : le reste à vivre, le juge qui ne dit jamais son barème
Voici le verrou le moins visible, et pourtant souvent le plus décisif : le reste à vivre. C'est ce qu'il vous reste chaque mois, une fois payées vos charges fixes et votre future mensualité de crédit.
Et voici ce qu'il faut vraiment retenir : il n'existe aucun barème officiel du reste à vivre. Aucun texte de loi, aucune circulaire ne fixe un montant plancher par personne ou par enfant. Chaque banque définit son propre seuil, en fonction de votre lieu de résidence, du nombre de personnes dans votre foyer, de vos revenus et de votre train de vie.
C'est ce qui explique une situation qui déroute beaucoup d'emprunteurs : deux dossiers avec exactement le même taux d'endettement, disons 33 %, peuvent recevoir deux réponses différentes d'une banque à l'autre — voire être refusés alors qu'ils respectent pourtant la règle des 35 %. Une banque peut réduire le montant proposé, demander un apport plus important, ou refuser un dossier, même sous le seuil réglementaire, simplement parce qu'elle juge qu'il ne resterait pas assez d'air à la fin du mois.
Ce sujet a d'ailleurs failli devenir une règle nationale : une proposition de loi visait au printemps 2026 à remplacer le critère des 35 % par un critère de reste à vivre. Elle a été retirée avant son adoption. Le débat a existé, la règle, elle, n'a pas changé — c'est bien le flou actuel qui continue de s'appliquer, banque par banque.
Ce que ça change concrètement pour votre dossier
Ces trois verrous ne se lisent pas isolément. Un dossier peut être parfaitement dans les clous sur le taux d'effort et le taux d'usure, et se heurter malgré tout au troisième — celui qu'aucun texte ne fixe à l'avance et que seule la banque connaît. C'est précisément là qu'un regard extérieur, habitué à ces logiques d'un établissement à l'autre, fait la différence : anticiper le seuil implicite d'une banque avant de déposer un dossier évite bien des refus qui, sur le papier, ne se justifiaient pas.
Pour situer tout cela dans le contexte du marché : en juillet 2026, le taux moyen constaté des crédits immobiliers s'établissait à 3,30 % (Observatoire Crédit Logement/CSA) — un ordre de grandeur utile pour se faire une idée, sans que cela dise ce que votre propre dossier obtiendra.
Trois verrous, donc, mais aucun n'est une fatalité : ils s'anticipent, se travaillent, et se négocient — chacun à sa manière.
Questions fréquentes
La règle des 35 % va-t-elle changer ? Non : le Haut Conseil de stabilité financière l'a maintenue sans changement en mars puis en juin 2026, et une proposition de loi qui voulait la remplacer a été retirée avant d'aboutir.
Existe-t-il un montant minimum de reste à vivre fixé par la loi ? Non : aucun texte ne fixe de montant plancher. Chaque banque définit son propre seuil, selon votre lieu de résidence, la taille de votre foyer et vos revenus.
Le plafond du taux d'usure va-t-il évoluer ? Les seuils actuels s'appliquent jusqu'au 30 septembre 2026. Ceux du trimestre suivant seront publiés fin septembre — impossible de dire aujourd'hui dans quel sens ils bougeront.
Deux dossiers avec le même taux d'endettement peuvent-ils recevoir des réponses différentes ? Oui : le troisième verrou, le reste à vivre, varie d'une banque à l'autre. Deux dossiers à 33 % d'endettement peuvent donc être traités différemment selon l'établissement, l'un accepté, l'autre refusé ou revu à la baisse.
Mandataire en opérations de banque (MIOBSP) et en assurances (MIA), ORIAS n°20007871 · Cambrai
Cet article donne une information générale, pas un conseil personnalisé : votre situation précise mérite une étude dédiée. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.