Vous gagnez 2 500 € par mois et vous rêvez d'une maison. Combien la banque acceptera-t-elle de vous prêter ? La réponse ne dépend pas d'un seul chiffre mais de trois règles, qui doivent toutes passer en même temps. Les voici, une par une.
Règle n° 1 : pas plus de 35 % de vos revenus
C'est la plus connue. Vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce n'est pas une habitude de banquier : c'est une norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, l'autorité qui veille à ce que les ménages ne s'endettent pas trop.
La même règle limite la durée du prêt à 25 ans. Elle peut aller jusqu'à 27 ans pour un logement neuf, ou quand les travaux pèsent au moins 10 % du coût total du projet.
Le Haut Conseil a confirmé ces règles en 2026, sans les assouplir. Les banques gardent une marge : elles peuvent s'en écarter pour 20 % de leurs dossiers au plus, en priorité pour une résidence principale et un premier achat.
Exemple : avec 2 500 € de revenus nets, la mensualité ne doit pas dépasser 875 €. Sur 25 ans, au taux indicatif de 3,4 % hors assurance, cela représente environ 176 700 € empruntés.
Règle n° 2 : un coût total plafonné par la loi
La deuxième règle se voit moins. C'est le taux d'usure : le coût total maximum qu'une banque a le droit de facturer, intérêts, assurance et frais compris. Au-dessus, le prêt est interdit, quel que soit votre profil.
Ce plafond est fixé chaque trimestre. Jusqu'au 31 décembre 2026, il est de :
- 4,09 % pour un prêt de moins de 10 ans ;
- 4,68 % de 10 à moins de 20 ans ;
- 5,40 % pour 20 ans et plus.
Avec des taux moyens autour de 3,3 % en août, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la marge reste confortable. Mais l'assurance compte dans ce plafond : un contrat trop cher peut, à lui seul, faire dépasser la limite. À l'inverse, une assurance moins chère peut suffire à faire repasser un dossier dessous. Les plafonds du prochain trimestre seront publiés fin décembre.
Règle n° 3 : ce qu'il vous reste pour vivre
La troisième règle est la plus floue : le reste à vivre, c'est-à-dire l'argent qu'il vous reste chaque mois une fois le crédit et les charges payés.
Aucun texte ne fixe de montant minimum. Chaque banque a son propre seuil, selon la taille du foyer, le lieu de vie et le niveau de revenus. Un couple avec trois enfants et 3 000 € de revenus n'a pas la même marge qu'une personne seule au même salaire, même à 35 % d'endettement.
C'est pourquoi deux dossiers au même taux d'endettement peuvent recevoir deux réponses différentes. Une banque peut réduire le montant, demander plus d'apport ou refuser, même sous les 35 %, si elle juge que le budget sera trop serré.
Comment augmenter ce que vous pouvez emprunter ?
Trois leviers jouent directement sur ces règles :
- La durée : allonger le prêt augmente le montant, mais aussi le coût total.
- Les crédits en cours : un crédit conso qui se termine bientôt peut parfois être soldé avant le projet, et sa mensualité sort du calcul.
- L'assurance : une cotisation plus basse libère de la place sous les 35 % et sous le taux d'usure.
L'apport, lui, ne change pas le calcul des 35 %, mais il rassure la banque et couvre les frais de notaire.
Ce qu'il faut retenir
- Trois règles décident du montant : 35 % de vos revenus, le taux d'usure, le reste à vivre.
- Les deux premières sont écrites ; la troisième dépend de chaque banque.
- Avec 2 500 € par mois, la mensualité maximale est de 875 €, soit environ 176 700 € sur 25 ans à 3,4 %.
- L'assurance compte deux fois : dans les 35 % et dans le taux d'usure.
- Pour connaître votre chiffre, simulez votre capacité d'emprunt en moins de 2 minutes, sans laisser vos coordonnées.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources : Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers, et Cafpi, Magnolia (maintien des règles en 2026) ; Ymanci (taux d'usure du 4e trimestre 2026, avis au Journal officiel du 26 septembre 2026) ; Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 ; exemple chiffré calculé par le simulateur de gpb-courtier.com (taux indicatif de 3,4 % hors assurance, foyer sans autre crédit).
Mandataire en opérations de banque (MIOBSP) et en assurances (MIA), ORIAS n°20007871 · Cambrai
Cet article donne une information générale, pas un conseil personnalisé : votre situation précise mérite une étude dédiée. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.