Élodie a 29 ans et vise un deux-pièces neuf près de la gare de Cambrai. Ses parents veulent l'aider pour l'apport. Mauvais timing : un cadeau fiscal s'arrête le 31 décembre, un autre est promis pour 2027. Donner tout de suite ou attendre ?
Réponse courte : pour du neuf ou des travaux de rénovation énergétique, ce qui existe aujourd'hui est plus généreux que ce qui est promis. Et plus sûr : c'est déjà dans la loi.
Ce qu'on peut déjà donner sans payer d'impôt
Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants sans payer de droits. Ce plafond fonctionne comme un compteur qui se remet à zéro tous les 15 ans.
S'y ajoute un don d'argent de 31 865 €, lui aussi sans impôt, à deux conditions : le parent a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. Les grands-parents disposent de leur côté de 31 865 € par petit-enfant.
Seule contrainte : tout don se déclare, même quand il ne coûte rien. Pour les 31 865 €, c'est dans le mois, sinon l'avantage est perdu. Depuis janvier 2026, cela se fait en principe en ligne, sur impots.gouv.fr.
Le bonus qui s'arrête le 31 décembre
Depuis février 2025, un coup de pouce temporaire permet de donner 100 000 € de plus par donateur, sans impôt, à un enfant ou un petit-enfant, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Mais l'argent est fléché, et il doit servir à l'une de ces deux choses :
- acheter un logement neuf ou sur plan, qui deviendra la résidence principale ;
- financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale.
Les règles sont strictes. Le don doit être versé avant l'achat, puis utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois. Le logement doit rester la résidence principale (ou être loué comme telle) pendant cinq ans. Faire construire sa maison ou acheter un terrain ne compte pas. Et les travaux payés avec ce don ne peuvent pas toucher en plus MaPrimeRénov' ou un crédit d'impôt.
Si tout est réuni, un parent peut transmettre jusqu'à 231 865 € sans impôt : 100 000 € d'abattement, 31 865 € de don d'argent et 100 000 € de bonus. Pour un couple, le total approche 464 000 €.
La date qui compte, c'est le versement. Un don fait le 20 décembre 2026 reste dans le dispositif, et l'enfant a ensuite jusqu'à fin juin 2027 pour l'utiliser.
Ce que le gouvernement promet pour 2027
Le 12 septembre, Matignon a présenté un plan baptisé « Transmissions 2027 ». Son constat : les Français héritent vers 50 ans en moyenne, contre 30 ans au début du siècle dernier, selon une étude du Conseil d'analyse économique. « La France épargne beaucoup, mais transmet trop tard », résume le gouvernement.
Ce qu'il propose, pour 2027 et de façon temporaire :
- porter le don d'argent sans impôt de 31 865 € à 50 000 € ;
- appliquer un taux unique de 6 % au-delà des abattements, jusqu'à 100 000 € par donateur et par enfant. Sur 100 000 € taxables, les droits tomberaient de 18 200 € à 6 000 € ;
- descendre à 5 % si le bénéficiaire donne en même temps à une association d'aide aux plus démunis.
Attention : c'est une annonce, pas une loi. Le projet de budget sera présenté en Conseil des ministres fin septembre ou début octobre, puis débattu au Parlement jusqu'en décembre. Tout peut encore bouger. Et dans ce qui a été annoncé, rien ne prolonge le bonus logement au-delà du 31 décembre.
Alors, maintenant ou plus tard ?
Tout dépend de ce que l'argent va financer.
Pour un achat neuf ou des travaux de rénovation énergétique, le bonus de 100 000 € existe, il est voté, et il se termine dans trois mois. Le plan 2027 ne propose rien d'équivalent pour ces projets.
Pour un don libre, sans projet précis, 2027 pourrait être plus avantageux si le plan passe tel quel. Mais personne ne peut encore le garantir.
Dans les deux cas, un notaire peut chiffrer ce qui convient à chaque famille.
Et côté crédit
Pour la banque, l'argent donné compte en général comme de l'apport personnel, au même titre que l'épargne, à condition de pouvoir justifier d'où il vient. Or l'apport est devenu décisif. En août, le taux moyen d'un crédit immobilier était de 3,31 % selon l'Observatoire Crédit Logement, et l'apport des emprunteurs ne progresse presque plus. L'Observatoire note que l'accès au crédit se durcit, surtout pour les primo-accédants.
Un don bien placé dans le calendrier peut donc changer la mensualité, la durée du prêt, voire la réponse de la banque.
Ce qu'il faut retenir
- Aujourd'hui : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, plus 31 865 € en argent si le parent a moins de 80 ans.
- Jusqu'au 31 décembre 2026 : 100 000 € de plus pour acheter du neuf ou rénover, à utiliser dans les six mois.
- Promis pour 2027, pas encore voté : don d'argent porté à 50 000 € et taux unique de 6 %.
- Tout don se déclare, même sans impôt à payer.
- Un don peut servir d'apport : il pèse sur la réponse de la banque.
Sources : Légifrance, articles 790 A bis et 790 G du code général des impôts ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 du 04/09/2025 (construction et terrain exclus, don antérieur à l'achat) ; service-public.fr, fiche F36656 (don d'une somme d'argent) ; impots.gouv.fr (abattements, déclaration en ligne depuis le 01/01/2026) ; franceinfo et MoneyVox avec l'AFP, 12/09/2026 (plan « Transmissions 2027 ») ; Conseil d'analyse économique, note n° 69, décembre 2021 (âge moyen des héritiers) ; Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026 (taux moyen, apport, accès au crédit).
Mandataire en opérations de banque (MIOBSP) et en assurances (MIA), ORIAS n°20007871 · Cambrai
Cet article donne une information générale, pas un conseil personnalisé : votre situation précise mérite une étude dédiée. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.