Crédit immobilier : les taux remontent, et ce n'est pas qu'une mauvaise nouvelle

Dans les dossiers que nous traitons, les propositions des banques dépassent déjà 4 % dès 20 ans de durée. Les baromètres publiés début novembre font état d'une moyenne comprise entre 3,7 % et 3,8 % sur 20 ans, contre environ 3,1 % il y a un an. Cette hausse a une explication simple, et elle n'a pas que des inconvénients.

Pourquoi les taux remontent

Avant de vous prêter de l'argent, une banque doit elle-même se le procurer, un peu comme un commerçant achète sa marchandise en gros. Or ce prix de gros augmente depuis le printemps :

• la Banque centrale européenne a relevé ses taux à deux reprises en 2026, en juin puis en septembre ;
• le taux auquel les banques se prêtent entre elles sur trois mois est passé d'environ 2 % en janvier à près de 2,7 % fin octobre ;
• l'épargne de leurs clients leur coûte davantage, avec un Livret A rémunéré à 1,70 % depuis le 1er août.

Enfin, le 21 octobre, le taux auquel l'État français emprunte sur dix ans a atteint 5 %, une première depuis 2002. Ce n'est pas le taux pratiqué par les banques, mais il pèse sur l'ensemble du marché.

Des banques qui prêtent sans marge

Depuis 2022, les banques ne gagnent rien sur les crédits qu'elles accordent pour l'achat d'un logement. Selon l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), chargée de leur surveillance, leurs marges sur ces crédits étaient encore « négatives en 2025 ». Elles se rattrapent sur le reste de la relation avec leurs clients : le compte bancaire, l'assurance du prêt, les frais de dossier.

Pendant des mois, elles ont absorbé la hausse de leur coût pour continuer à prêter. Plusieurs professionnels estiment que cette situation ne peut pas durer, car ce qu'une banque gagne aujourd'hui conditionne ce qu'elle pourra prêter demain. Michel Mouillart, économiste de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le résume ainsi : « les marges d'aujourd'hui font les fonds propres de demain et la capacité de prêt d'après-demain ».

Ce que la hausse a de favorable pour les emprunteurs

Le crédit reste accessible. Lorsque les taux peuvent suivre le coût de l'argent, les banques continuent de prêter. Fin 2022, ce n'était pas le cas : certaines banques ont suspendu leurs prêts et, au deuxième trimestre 2023, le volume de crédits immobiliers accordés avait chuté de plus de 40 % sur un an. Un crédit un peu plus cher vaut mieux qu'un crédit introuvable.

Le plafond légal remonte avec les taux. La loi interdit de prêter au-delà d'un taux maximum, appelé taux d'usure, qui inclut l'assurance et les frais. Pour un prêt de 20 ans et plus, il s'établit à 5,40 % jusqu'au 31 décembre. Il bloque déjà certains dossiers, notamment les prêts de faible montant et ceux des emprunteurs de plus de 50 ans, dont l'assurance coûte plus cher. Ce plafond est toutefois recalculé chaque trimestre à partir des taux réellement pratiqués : quand les taux montent, il monte aussi. Des dossiers refusés aujourd'hui pourraient donc être acceptés après la prochaine révision, le 1er janvier.

L'épargne pourrait mieux rapporter. Le taux du Livret A, révisé le 1er février, pourrait passer de 1,70 % à 2,50 % ou 2,60 %, selon les calculs publiés en octobre. De quoi constituer plus rapidement un apport.

Les prix de l'ancien se tassent : ils sont en léger recul sur un an.

Ce que la hausse coûte

Pour 250 000 € empruntés sur 20 ans, la hausse intervenue depuis l'été représente environ 50 € de plus par mois, soit environ 12 000 € de plus sur la durée du prêt.

Les banques sont aussi plus exigeantes : elles examinent avec davantage d'attention l'apport, l'épargne qui vous restera après l'achat et la stabilité de vos revenus.

Pour la suite, l'Observatoire Crédit Logement/CSA, dont l'indicateur s'établissait à 3,40 % en septembre, prévoit un taux moyen de 3,55 % fin 2026 et de 3,85 % fin 2027. La Banque centrale européenne se réunit les 16 et 17 décembre, et une nouvelle hausse n'est pas exclue. Il s'agit de prévisions, que les prochains mois peuvent démentir.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Si vous avez un projet, le moment n'est pas à l'attente, mais à la préparation : un dossier complet, une épargne en ordre et des comptes sans incident pèsent davantage auprès de banques devenues plus sélectives. Si votre dossier a été refusé en raison du taux d'usure, il mérite d'être réexaminé après la révision du 1er janvier.

Nous étudions votre projet et présentons votre dossier aux banques, afin de rechercher les meilleures conditions dans ce contexte.

Ce qu'il faut retenir

• Les taux remontent : plus de 4 % dès 20 ans dans nos dossiers, 3,7 % à 3,8 % en moyenne sur 20 ans.
• L'argent coûte plus cher aux banques, qui prêtent sans marge depuis 2022.
• Des taux qui suivent le coût de l'argent permettent au crédit de rester disponible, et le taux d'usure remonte avec eux.
• L'épargne pourrait mieux rapporter dès février, et les prix de l'ancien se tassent.
• En contrepartie, la mensualité augmente à montant égal : un dossier bien préparé compte d'autant plus.

Cet article donne une information générale, pas un conseil personnalisé : votre situation précise mérite une étude dédiée. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.