Crédit immobilier : pourquoi la banque peut refuser votre prêt alors que votre dossier est bon

Vous avez trouvé votre logement, vos revenus sont stables et votre apport est prêt. Pourtant, la banque vous indique qu'elle ne peut pas vous prêter. Votre dossier n'est pas en cause : c'est la loi qui l'en empêche. Avec la hausse des taux, certains emprunteurs se trouvent aujourd'hui dans cette situation. Des solutions existent.

Le coût total d'un crédit a une limite

Le coût d'un emprunt ne se limite pas aux intérêts. Il faut y ajouter l'assurance du prêt, la garantie demandée par la banque (caution ou hypothèque) et les frais de dossier. L'ensemble, exprimé en pourcentage par an, forme le coût total du crédit. Sur les offres de prêt, il porte le nom de TAEG (taux annuel effectif global).

Pour protéger les emprunteurs, la loi interdit de prêter au-delà d'un certain coût total. Ce plafond s'appelle le taux d'usure. Jusqu'au 31 décembre 2026, il est de :

• 5,40 % pour un prêt de 20 ans ou plus ;
• 4,68 % pour un prêt de 10 à moins de 20 ans.

Au-delà, la banque n'a pas le droit d'accorder le prêt, même si elle le souhaite.

Pourquoi la question se pose aujourd'hui

Ce plafond n'est recalculé que tous les trois mois, à partir des taux du trimestre précédent : celui qui s'applique aujourd'hui a été fixé d'après les taux de l'été. Depuis, les taux ont continué d'augmenter. En novembre, les barèmes des banques dépassent généralement 4 %. Dans ceux que nous recevons, ils avoisinent 4,4 % sur 20 ans. Les taux montent alors que le plafond reste fixe : la marge se réduit.

Un exemple chiffré

Un couple emprunte 200 000 € sur 20 ans, au taux de 4,4 %. L'assurance du prêt coûte 0,20 % par an et par personne. Les frais de dossier s'élèvent à 2 000 € et la garantie à 2 600 €.

Pris seul, le taux de 4,4 % reste nettement en dessous du plafond. Une fois l'assurance et les frais ajoutés, le coût total atteint toutefois environ 5,42 %. Il dépasse de peu les 5,40 % autorisés : la banque ne peut pas accorder ce prêt en l'état.

Qui est le plus concerné

Le coût total de la plupart des emprunteurs reste en dessous du plafond. Certains profils s'en approchent davantage :

• les emprunteurs de plus de 50 ans, et parfois dès 40 ans, car l'assurance coûte plus cher avec l'âge ;
• les personnes dont l'état de santé rend l'assurance plus chère ;
• les petits prêts : les frais sont à peu près les mêmes pour 80 000 € que pour 200 000 €, ils pèsent donc davantage dans le coût total ;
• les prêts de 15 à 19 ans, dont le plafond est plus bas.

Les solutions pour repasser sous le plafond

Plusieurs éléments du coût total peuvent être ajustés :

• l'assurance du prêt : vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes. Dans notre exemple, une assurance à 0,13 % par personne ramène le coût total à environ 5,20 % ;
• les frais de dossier, qui varient beaucoup d'une banque à l'autre : sans eux, le coût total de notre exemple redescend à environ 5,29 % ;
• la garantie : une caution et une hypothèque n'ont pas le même coût ;
• la durée : à partir de 20 ans, le plafond passe de 4,68 % à 5,40 %.

Le plafond sera recalculé le 1er janvier 2027. Comme les taux ont augmenté, plusieurs observateurs s'attendent à ce qu'il augmente lui aussi. Aucun chiffre officiel ne sera toutefois connu avant la fin du mois de décembre.

Ce qu'il faut retenir

• La loi fixe un coût total maximum pour tout crédit immobilier, appelé taux d'usure : 5,40 % pour un prêt de 20 ans ou plus, jusqu'au 31 décembre 2026.
• Ce coût total comprend les intérêts, l'assurance et les frais, et pas seulement le taux.
• Les taux augmentent plus vite que ce plafond : certains prêts le dépassent, même avec un bon dossier.
• Changer d'assurance, réduire les frais ou ajuster la durée peut permettre de repasser en dessous.

Cet article donne une information générale, pas un conseil personnalisé : votre situation précise mérite une étude dédiée. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.